3.2 物業發展與投資並重：「以低地價成本建造可持續未來」 4562.4 新世界發展：地產為主，多元發展 273早期的城市建設及土地制度4.1 地產市道崩潰的基本原因 158編輯6.1 置地：穩守香港，拓展亞太，進軍內地 4787.7 基匯資本：「舊改之王」 5183.1 地產業的證券化：1970年代地產公司上市熱潮 1332008年金融海嘯期間樓價一度下調約30%，但為時短，不足兩季。在各國推出救市措施後，金融體系漸告穩定，樓價又再上升，直到2010年，部分地區樓價已超越97年金融風暴前夕的水平。七、大地產發展商的新動態 5022.1 打造香港新地標：「維港門廊」 4464.1 香港土地供應的困局 412編輯三、特區政府房屋政策的調整及其成效 3354.4 「回購領展」？ 3531984年中英聯合聲明簽訂，嚴格限制香港土地供應，導致香港房地產供求失衡而價格急升，至1997年為止。
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三、1997年：地產「泡沫」形成 2962010-2020年香港連續10年蟬聯全球最難負擔樓價的地區[4]。根據2020年的統計數據，香港中位數收入住戶平均需要20.8年不吃不喝的收入才能負擔一個住房[5]。1.1 英國侵佔香港：香港地權制度的轉變 23.3 多元化的策略性投資與業務發展 459市區住宅樓價在1995年，售價約每平方米4萬港元，普通市民難以負擔。二、早期的城區建設與規劃發展 154.2 跨境經營：大舉進軍內地市場 4652.3 大型地產發展商的減價促銷戰 326由此可見當時的高樓價已是嚴重社會問題。2.3 新鴻基地產：「亞洲最佳地產公司」 4501997年主權移交以後參見：土地財政（中國）3.1 地產「泡沫」形成的原因 2961.4 第三次升浪：1995-1997年 2543.1 置地：香港地產「皇冠上的明珠」 761841年，根據《英皇制誥》，所有土地馬上皆屬英國皇室所有，稱為官地（Crown land），香港的土地拍賣並不是真的將土地永久出售，而只是出售有期限的使用權（Leasehold），可以稱之為「批地」，而這也確定了現行的土地批租制度，但新界區居民的紅契土地仍保留着清朝政府的地權制度。
1.3 長和系的業務與資產重組 4411955年港府修改建築條例 ，鼓勵新建築物向高空發展，以緩解樓宇供應緊張的困境，樓宇建造高度不再受1903年起實施的普通民房高度以5層為限的規定所限制面對樓價嚴重脫離一般人的負擔能力，越來越多香港年輕人對置業感到絕望。1.4 公屋政策的推出 191香港街道上往往分佈着許多地產中介公司6.7 嘉道理家族：低調的物業投資大亨 496而有觀點認為勾地是近年高樓價的另一原因。四、早期華商在地產業的發展與經營方式 361.2 1970年代中至1980年代初的地產熱潮 1128.2 中國海外發展：全國性地產大集團 522中資地產集團在香港的發展 5201.1《中英聯合聲明》關於香港土地契約的安排 240而在此之前，若要興建高出5層的樓宇，得報港督和行政局審批核准，在20世紀50年代初，香港超過5層的高樓還只有寥寥10多間。三、1980年代城市發展模式和公屋政策轉變 2132.1 1953-1957年地產業發展的原因 68勾地是香港特區政府現行拍賣政府土地的一個途徑，此制度在亞洲金融危機後（1999年）推出，在當時，它與另一傳統的拍賣官地機制「常規賣地」同時施行。這個時期的香港持續快速發展，香港房地產市場達到高潮。2.1 「維多利亞城」的建設 152.1 地產業的內部結構及其演變 5384.5 土地與房屋供應的最新政策重點 4301.3 廉租屋邨的建設 189
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