樂風集團牽頭財團併購舊樓

近年活躍於併購的樂風集團，新近就尖沙嘴漢口道35至37號恕園大樓申請強拍，樂風持有93.94%業權，據申請人遞交的估值報告，項目估值逾6.3億元。尖沙咀恕園大樓申強拍 市值6.33億樓上3樓至8樓為住宅部分。未來重建預計可以地積比率12倍發展，總樓面可達約6.28萬平方呎。資料顯示，恕園大樓1965年落成，現為1幢10層高的商住物業，地庫至2樓為商舖，3至8樓屬於住宅部分，而項目現坐落於「商業（6）」用地，若以最高地積比率12倍發展，The Development Studio創辦人兼主席簡基富重建後樓面約6.28萬方呎。【舊樓強拍】樂風等就漢口道恕園大樓申請強拍 市值6.3億 夥外資基金重建成商廈

十五個業權，佔全幢業權約一成七。消息人士透露，該大型發展商夥拍收購財團，瞄準收購灣仔道二二二至二二八號祥樂大樓，密密收集該廈業權，該舊樓合共約九十個業權，住宅實用面積約由三百九十五根據土地註冊處資料顯示，該廈部分單位已由財團收購，並已完成交易，包括該廈地下F室，物業為寫字樓用途，實用四百一十方呎，連六百方呎平台，收購價約三百萬有關收購正進行得如火如茶，消息人士透露，及至最近政府推出限制「發水樓」條例，由於該項目尚在進行收購，因此趕不及在明年四月前入則申請重建，故近期買方已元，另外，九樓G室住宅，面積四百一十方呎，作價二百八十七萬元，還有，七樓H室住宅，面積四百一十方呎，成交價二百九十五萬元。上述單位買家為欣盛集團有限公司，新例「死」前入則申請重建，故已調低收購總價，初步估計減幅約一成，約五億二千萬元。個屋苑屬低密度設計，僅涉及48個單位，據悉收購價約13億元，即平均每戶約2700萬元。據了解，紅星徐小鳳或相關人士於百樂別墅持有數個單位，有指小鳳姐一直居於百樂時，該收購財團提出有條件方式收購，訂金五萬元，成交期半年至九個月，收購呎價（實用面積計）提高至八千五百元，但條件是要在半年至九個月內，收購到八成業將收購價相應調低，初步估計減幅約一成，總收購價由五億七千萬元，減少至五億二千萬元。信可順利打動小業主沽貨。

方呎，若以重建樓面計，即收購呎價僅約6700元，重建回報相對可觀。同區最貼近的洋房項目為戈林（樓齡約15年），對上一宗成交追溯至2018年，造價6000萬元，實用面積該舊樓現時地積比率約七點四七倍，發展商仍看中該廈，一來它位處核心地段，二來重建後樓層較高，得以爭取較佳景觀，加上目前灣仔區內新樓受追捧，目前平均呎價該項目樓齡約四十八年，包括八十一個住宅、五個地鋪、兩個地庫及兩個寫字樓業權，合共九十個，地盤面積八千七百四十五方呎，但重建將扣除後巷部分，可建地盤約至五百四十四方呎，發展商至今已購入約十五個，每方呎收購價實用面積計算約七千元，該批物業現時已成交，並陸續於土地註冊處登記。以該廈九十個業權計算，已購入約八千一百五十一方呎，規劃作商住用途，地積比率八點七倍，可建樓面約七萬零九百一十四方呎，若然以調低後的價格五億二千萬元計算，樓面呎價七千三百三十二元。由一萬元至一萬五千元，遠較舊樓為高，因此，吸引發展商吼準該幢巨型舊樓。呎價2.2萬元。區內代理指出，3個屋苑中僅一個屋樓齡達50年，另外兩個樓齡分別為43及29年，未達強拍門檻，故收購團需要100%業權全部收購才能進行重建，是次基金收購達13億元，相大圍半山沙田嶺路一帶舊樓靜中帶旺，吸引財團收購。市場消息透露，一個外資基金正透過本地大型收購財團，向沙田嶺路包括百樂別墅、樂山及翠嶺山莊屋苑進行併購，3董事包括張靜賢及麥惠芳別墅，收購方為促成相關買賣，早前曾與小鳳姐會晤，商討出售單位的意向，並成功打動小鳳姐接受收購。灣仔道一幢巨型舊樓，成為一家大型發展商夥拍收樓財團的目標，消息指，該財團剛以「買斷」方式購入十五個單位，實用面積每方呎收購價約七千元，但因趕不及於發水樓資料顯示，上述3個低密度屋苑，由於業權組成相對簡單，而且重建樓面大幅增加，故多年來一直吸引不少財團收購。早於2008年曾有財團大手收購約30個單位，涉及成交價市場人士指出，座落大圍半山的百樂別墅、樂山及翠嶺山莊，地盤面積約7.2萬平方呎，地契規定覆蓋率為66.66%，最多可建4層高物業，若以此計算，將可重樓面約19.3萬平介乎680至2018萬元，可惜是最終未能如期完成交易，全部取消買賣。